Jan Schaefer, oud-wethouder/staatssecretaris van stadsvernieuwing

Samenvatting

Het moet eerlijker! Een stem op de Partij van de Arbeid bij de komende Provinciale Statenverkiezingen van 2 maart a.s. is een landelijke stem voor de starters op de woningmarkt, voor een beter woningaanbod voor woningzoekenden uit de lage en middeninkomens.  Het is een stem voor een Nationaal Woonakkoord waarin stapsgewijze structurele wijzigingen aan zowel de koopkant (hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting enz.)als de huurkant van de woningmarkt worden overeengekomen en daardoor zekerheid op lange termijn aan de markt geboden wordt. Maar ook een provinciale stem om ervoor te zorgen dat het in Holland-Rijnland ondanks het kabinet-Rutte nog een beetje leefbaar blijft, om ervoor te zorgen dat zowel lage als middeninkomens in onze regio weer aan een betaalbare woning kunnen komen.

Inleiding

Het woningmarkt beleid van het kabinet Rutte pakt desastreus uit voor de lage en middeninkomens. Voor vele starters is de woningmarkt ontoegankelijk geworden: koopwoningen zijn voor hen niet te financieren en (sociale) huurwoningen onvoldoende beschikbaar. Heilige huisjes van dit kabinet (handhaving hypotheekrenteaftrek, alleen maatregelen aan de huurkant en niet aan de koopkant van de markt, het ten laste van corporaties voorrang geven aan het repareren van koopkrachtingrepen van dit kabinet boven het op peil houden van het investeringsvermogen van de woningcorporaties) vergroten de onevenwichtigheden op de woningmarkt,  wat zonder bijstellingen alleen maar op een crisis uit kan lopen. Alleen al om die reden is het van vitaal belang dat de huidige coalitie geen meerderheid in de Eerste Kamer krijgt.

Hypotheekrenteaftrek

Nederland is het enige land binnen de Europese Unie dat een hypotheekrenteaftrek kent. Dat heeft geleid tot een collectieve verslaving aan hypotheken. In percentages van het Bruto Nationaal Product bedraagt de collectieve hypotheekschuld in Nederland 106%, in de buurlanden Duitsland en België resp. 48% en 43%. Niet alleen lenen Nederlanders te veel, zij doen dat ook op een steeds riskanter manier: aflossingsvrije hypotheken maakten in 1996 nog geen 10% uit van het totaal aan hypotheken, nu bedraagt dat percentage inmiddels meer dan 50%.[1] Het geleende hypotheekbedrag steeg alleen al in de periode 2006-2009 gemiddeld met meer dan 32% en in begin 2010 hadden maar liefst 15% van de woningeigenaren een zgn. "negatieve overwaarde", m.a.w. was hun hypotheekschuld hoger dan de waarde van hun huis. Dat laatste percentage is sindsdien, met een voortgezette prijsdaling van de huizen, alleen maar verder gestegen.

De hypotheekrenteaftrek heeft erg veel negatieve gevolgen:

• vooral starters zijn de dupe geworden van de prijsopdrijvende effecten van het meer kunnen lenen voor een beperkt aanbod aan huizen(huizenprijzen stegen meer dan een decennium meer dan 2 x de inflatie). Starters kunnen zich deze hooggeprijsde koopwoningen eenvoudigweg niet veroorloven;
• de hypotheekrenteaftrek vergroot de ongelijkheid. Waar hogere inkomens tegen een hoger belastingtarief kunnen aftrekken dan lagere inkomens werkt het systeem sterk denivellerend op de inkomensverschillen. De staat subsidieert een villabewoner aanzienlijk meer dan een bijstandstrekker;
• bij een nu weer stijgende rente worden de problemen voor de schatkist steeds groter wat alleen maar door bezuinigingen elders kan worden opgevangen en daar is de rek al lang uit;

Dat moet snel eerlijker! Zelfs marktpartijen die historisch voorstander van handhaving van de hypotheekrenteaftrek waren komen steeds meer tot de conclusie dat handhaving van het huidige stelsel gewoonweg niet mogelijk is waardoor, zolang geen breed gedragen afspraken op lange termijn gemaakt zijn, onzekerheid in de markt sluipt en stagnatie het gevolg is. De koopmarkt heeft hier erg onder te lijden: koopprijzen dalen nog steeds in afwachting van wat komen gaat, de gemiddelde termijn waar huizen te koop staan is inmiddels opgelopen tot 249 dagen en ook de nieuwbouwmarkt staat onder hevige druk. Op 16 november 2010 nam dan ook een meerderheid in de Eerste Kamer een motie aan (met de stemmen van de regeringspartijen CDA en VVD tegen) waarin het kabinet opgeroepen werd met een visie op de woningmarkt te komen waarin uitgegaan wordt van een beperking van de hypotheekrenteaftrek.

Politiek gezien rust er bij de regeringspartijen VVD en CDA een taboe op de bespreking van beperking of geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek: zij kunnen het ‘H-woord' niet over hun lippen krijgen. Het risico van het trachten te handhaven van een systeem dat op termijn niet handhaafbaar is, is dat in plaats van geleidelijke aanpassingen die een minimum aan verstoring teweegbrengen een markt ‘crash' ontstaat met geweldig negatieve gevolgen. Voor een eerlijker aanpak is het dan ook essentieel dat de huidige regeringscoalitie geen meerderheid in de Eerste Kamer krijgt.

Beperking investeringsruimte corporaties; geen alternatief voor ‘tussen wal en schip vallers'

Het kabinet Rutte beperkt (zie aflevering V) woningcorporaties in de mogelijkheid kostenstijgingen door te berekenen in de huren omdat dit kabinet de koopkracht niet nog meer wil aantasten dan zij al doet. Het kabinet Rutte zit dus om de eigen koopkrachtaantasting deels te herstellen met zijn handen in de zakken van de woningcorporaties. Daardoor neemt het investeringsvermogen van corporaties af. Dat wordt nog erger doordat het kabinet Rutte nu ook nog eens de woningcorporaties verplicht een bijdrage te leveren in de financiering van de huurtoeslag. Dan blijft er te weinig geld over om in nieuwe sociale huurwoningen te investeren. Nu al worden woningbouwprogramma's afgeblazen of in omvang gereduceerd. Dat terwijl wachtlijsten voor sociale huurwoningen groeien (doordat de groep waarvoor deze bedoeld is groeit) en de bouwsector in een crisis verkeert en juist smacht naar nieuwe opdrachten.

Het kabinet zoekt een oplossing voor het tekort aan sociale huurwoningen door ‘scheefwoners' (hier: mensen met een inkomen boven € 43.000 die een woning huren met een huur beneden de huurtoeslaggrens van € 648 per maand) met huurverhogingen van 5% per jaar te confronteren. Maar deze ‘scheefwoners' kunnen veelal geen kant uit (zie aflevering VII) en zullen hierdoor niet massaal hun huurwoning verlaten. Zolang het kabinet Rutte alleen maar de huurkant van de woningmarkt wil aanpakken en niet ook de koopkant, stagneert de markt steeds verder en komen steeds meer mensen in de knel, vooral in de lage en middeninkomens.

Huishoudens met een inkomen tot € 33.000 komen in beginsel in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar stuiten in de praktijk op erg lange wachtlijsten, terwijl het kabinet Rutte woningcorporaties beperkt in de mogelijkheid in nieuwbouw van sociale huurwoningen te investeren. De groep daarboven, met een inkomen per huishouden tussen € 33.000 en € 43.000 (maar in de Randstad veel hoger), valt tussen wal en schip omdat zij te veel verdienen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, omdat voor hen geschikte vrije sector huurwoningen onvoldoende beschikbaar zijn en omdat zij te weinig verdienen om koopwoningen met een hypotheek te kunnen financieren. (zie aflevering VII)

Nationaal Woonakkoord

De PvdA heeft bij monde van Job Cohen en Jacques Monasch andere partijen opgeroepen politieke woningmarkt taboes te laten varen en te komen tot een ‘Nationaal Woonakkoord' dat zowel de huur- als de koopmarkt betreft en waarbij getracht wordt tot een zoveel mogelijk schokvrije aanpassing van de huidige belemmeringen in die markten te komen.

Verkiezingsavond 16 februari

Onder leiding van Roel in 't Veld, snijden de sprekers op de verkiezingsavond van woensdag 16 februari a.s. in de grote zaal van Brasserie Park, van Diepeningenlaan 2 Leiderdorp, de volgende thema's aan:

Ron Hillebrand, fractievoorzitter van de Provinciale Staten fractie van de PvdA, spreekt over :

• Betalen Henk en Ingrid straks de rekening van Rutte en Wilders?
• Komen de middeninkomens in het westen van het land nog wel aan een betaalbare woning?
• Hoe zorgen wij er voor dat het in Holland Rijnland -ondanks dit kabinet- nog een beetje leefbaar blijft?

Jacques Monasch, woordvoerder Volkshuisvesting van de Tweede Kamerfractie van de Partij van             de Arbeid, zal spreken over: 

• de noodzaak van een Nationaal Woonakkoord;

Een stem op de PvdA

Het moet eerlijker! Alleen al vanwege de woningmarkt problematiek is Uw stem op de PvdA de komende Statenverkiezingen van 2 maart a.s. hard nodig:

• om te verhinderen dat de huidige coalitie een meerderheid in de Eerste Kamer verkrijgt en haar onzalige woningmarktbeleid onverkort kan voortzetten;
• om een Nationaal Woonakkoord te bewerkstelligen;
• om ervoor te zorgen dat er in Zuid-Holland gebouwd kan worden zodat lage en middeninkomens weer aan betaalbare woningen kunnen komen en onze Holland Rijnland regio leefbaar blijft

[1] Zie: http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/BECF56EB-8FF4-47C3-AE01-84E25C9B2439/0/pb10n020.pdf en http://www.z24.nl/analyse/artikel_193495.z24/Je_huis_als_belegging__Vergeet__t.html

Om met dat laatste te beginnen: de PvdA is in Leiderdorp nooit de grootste partij geweest, en heeft met maximaal 4 zetels in de Leiderdorpse raad altijd met anderen samengewerkt bij het ruimtelijke ordeningsbeleid en welk bouwplan dan ook. Van een PvdA dictaat is dan ook nooit sprake geweest. Terecht is wel het beeld dat de PvdA pal staat voor het kunnen realiseren van voldoende betaalbare woningen voor kwetsbare groepen, goede onderwijshuisvesting en daarnaast ook altijd het W4 project heeft gesteund. Bouwen is zeker de laatste jaren in ons dorp niet populair: vrijwel ieder project roept bezwaren op en nut en noodzaak van projecten worden ook na democratische besluitvorming in de raad in twijfel getrokken. Dat gaat vaak met de nodige emotie gepaard. Andere partijen dan de PvdA hebben aangetoond dat het electoraal de moeite loont van deze emotie "gebruik" te maken: de VVD heeft de afgelopen campagne bij hoog en bij laag volgehouden dat er plannen zouden zijn om nog eens 1000 woningen extra te bouwen (dat zijn er in werkelijkheid 472[1];  in de volgende aflevering gaan wij hier nader op in), en meerdere partijen gaven aan behoefte te hebben aan "rust" op het bouwfront, door geen nieuwe projecten te willen starten. Daarnaast wordt aangevoerd dat er geen behoefte meer zou bestaan aan een voortgezette bouwactiviteit. Dit omdat we te maken zouden krijgen met krimp in plaats van groei, en dat Leiderdorp "vol" zou zijn.

De PvdA opvatting dat nu gewerkt moet worden aan de voorbereiding van een tweede woon-zorgcomplex en dat we ons in Leiderdorp zouden moeten houden aan het nakomen van de in regionaal verband overeengekomen woningbouw aantallen (de extra 472 woningen dus) is niet populair en wordt qua noodzaak betwist. Daarnaast roept het nieuwe kabinetsbeleid de vraag op of niet extra barrières zijn opgeworpen die realisering van vooral sociale woningbouw in de weg staan. Reden genoeg om bij het PvdA standpunt eens kritisch stil te staan.

Wij willen dat doen door begin volgend jaar een discussieavond te organiseren waarbij nut en noodzaak van extra woningbouw in Leiderdorp wordt bediscussieerd mede in het licht van het nieuwe kabinetsbeleid. Voorafgaand daaraan zullen we een aantal thema's diepergaand behandelen door middel van korte interviews en thema artikelen die we zullen plaatsen op onze website.

Achtereenvolgens gaat het om de volgende onderwerpen:

• is er nog wel behoefte aan woningbouw in Leiderdorp in de met de regio overeengekomen aantallen? Is Leiderdorp "vol"?
• Hebben woningcorporaties als Rijnhart Wonen nog wel de middelen om sociale woningen te bouwen?
• Wat zijn de gevolgen van het nieuwe kabinetsbeleid voor woningbouw in Leiderdorp?
• Is er na de voltooiing van het woon-zorgcomplex de Ommedijk wel behoefte aan een tweede complex in het dorp en zo ja, kan de woningcorporatie een tweede woon-zorgcomplex wel aan?
• Hoe om te gaan met het vraagstuk van het ‘scheefwonen'?

Wij zullen de komende weken aandacht aan deze onderwerpen geven, waarbij reacties natuurlijk van harte welkom zijn.

[1] Het nieuwe college gaat uit van een getal van 313 extra, zie de Begroting 2011-2014, tabel op p. 47, laatste 2 kolommen. Holland Rijnland gaat voor de periode 2010 tot 2020 uit van 741waarvan al in uitvoering 269 (o.m. Schansen, Ommedijk en Schans van Valdez) waarna een nog in te vullen extra aantal van 472 resteert.

We bouwen in Leiderdorp de laatste jaren te weinig om in de lokale behoefte te voorzien zoals het vertrekoverschot aantoont. Zonder bouwopgave komen grote groepen woningzoekenden simpelweg niet aan bod. Dat is uit een oogpunt van solidariteit onverteerbaar en voor wat de leeftijdsopbouw van onze bevolking betreft ook hoogst ongewenst.

Bij een deel van de Leiderdorpers, en zeker bij de zittende coalitie, leeft het idee dat we als Leiderdorp moeten stoppen met bouwen, geen nieuwe projecten onder handen moeten nemen, het beste jongetje uit de klas zijn en in regionaal verband afgesproken taakstellingen op woningbouw gebied ter discussie moeten stellen. "Vol is vol" en "eigen volk eerst" zijn voor wat de bouwopgave en het woonruimte verdeelsysteem betreft kreten die bij een breed publiek aanslaan. De harde werkelijkheid wordt daarmee niet zelden uit het oog verloren. Voor een goede discussie is het dan ook goed wat feiten op een rij te zetten.

Regionale behoefte aan nieuwbouwwoningen: aantallen

Wie discussies over woningbouwaantallen in de regio volgt moet het af en toe duizelen van de van elkaar afwijkende getallen die worden gehanteerd. Dat komt doordat niet alleen soms afwijkende perioden worden beschouwd (bijv. 2000-2009, 2006-2019, 2007-2009, 2009-2019) maar ook doordat met verschillende aannames wordt gewerkt. (bijvoorbeeld of je al dan niet je neerlegt bij een vertrekoverschot uit de regio op grond van niet beschikbaarheid van voldoende woningen van mensen van 25-44 jaar; maar ook bijvoorbeeld de aanname van het woningtekort in 2010; 1,5% of 2,5% van de woningvoorraad wat neer zou komen op een tekort van ca. 4400 woningen ).

De landelijke discussie over krimpregio's zou wellicht anders doen suggereren, maar vooralsnog zitten we in Holland Rijnland met alle verschillen die er tussen de studies en rapporten zijn voortdurend te praten over een tekort aan woningen in 2010 en 2020 en een vertrekoverschot van de leeftijdscategorie die je het liefst aan je regio wilt binden om een evenwichtige opbouw van de bevolking en voldoende reuring te bewerkstelligen, namelijk de categorie van starters (25-34jaar) en jonge gezinnen (35-44 jaar). De Monitor Woningbouwplannen Holland Rijnland 2010 [1]spreekt dan ook over een "fors woningtekort in de regio".

Onbetwist qua aantallen zijn echter de aantallen die in regionaal verband tussen gemeenten onderling en met het Rijk en de provincie als taakstelling per gemeente zijn vastgesteld. Leiderdorp heeft in Regio Holland Rijnland verband al in 2000 afspraken gemaakt over te realiseren woningbouw aantallen. Deze regio afspraken zijn nog eens neergelegd in de Regionale Woonvisie Holland-Rijnland 2009-2019.[2] Uitgangspunt van deze afspraken was dat er voldoende woningen moesten worden gebouwd om in de vraag van de eigen regionale bevolking te voorzien. Men mikte op een "vertrekoverschot nul" dus. Inclusief een aantal woningen dat gebouwd moet worden om in een deel van de behoefte van Haarlemmermeer te voorzien zouden er in de beschouwde periode 33.000 woningen netto (dus rekening houdend met sloop) moeten worden gebouwd waarvan 70% in de zgn. "As Leiden-Katwijk" (voorwaarde daarvoor: de realisering van de Rijnlandroute en de Rijn-Gouwe Lijn).

Voor de gehele regio Holland Rijnland wordt een groei van de bevolking verwacht. Niet alleen neemt het aantal inwoners nog steeds toe, maar het aantal personen per huishouden (per woning dus) neemt nog steeds af wat tezamen de vraag naar woningen opdrijft. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens is sterk aan het toenemen. Tussen 2005 en 2009 bijvoorbeeld groeide het aantal huishoudens in Leiderdorp (lees woningen) van 11061 naar 11411. Die groei vond vooral plaats bij eenpersoonshuishoudens (van 3432 naar 3598 en ca. 32% van het totaal aantal huishoudens), en meerpersoonshuishoudens zonder kinderen ( van 3451 naar 3611, ook ca. 32% van het totaal) terwijl het aantal huishoudens met kinderen van 4178 slechts zeer bescheiden toenam tot 4202, ca 36% van het totaal). In de demografische voorspellingen neemt de omvang per huishouden verder af en groeit vooral het aantal eenpersoonshuishoudens sterk.

Hoe doet Leiderdorp het in de regionale vergelijking? Zijn wij ‘beste jongetje uit de klas'?

Uit de Monitor vallen een paar zaken op:

• - Het Leiderdorpse woningaantal groeide in de periode 2000 tot en met 2009 met 8,1%, gelijk aan het regionaal gemiddelde. De Leiderdorpse woningvoorraad groeide in deze periode beduidend minder dan bijvoorbeeld die in Kaag en Braassem, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, en Voorschoten. Leiderdorp viel dus regionaal zeker niet op als "bouwput".
• - De gedachte dat Leiderdorp het "beste jongetje van de klas" is in regionaal verband, wordt afgeleid van het feit dat tot dusverre Leiderdorp zijn taakstelling haalt en sommige andere gemeenten daar grote moeite mee hebben. Maar niet vergeten moet worden dat dit voor wat Leiderdorp betreft vooral veroorzaakt wordt door de relatief lage taakstelling voor te bouwen woningen in relatie tot zijn woningbestand zoals die in 2000 werd afgesproken. (Ter vergelijking: de Leiderdorpse taakstelling voor de periode 2000 tot en met 2019 is 1577 woningen, die voor Voorschoten 1961, voor Oegstgeest 2408 en voor Alkemade 2605). Leiderdorp "dook" in 2000 bij het maken van de afspraken (waarvoor overigens een PvdA wethouder verantwoordelijk was moeten we in alle eerlijkheid vermelden). Het is voor Leiderdorp met andere woorden relatief makkelijk om zijn taakstelling te halen en voor borstklopperij is dan ook geen enkele aanleiding.
• - Alle lippendienst aan de doelstelling van 30% sociaal bouwen ten spijt is het totaal aantal sociale huurwoningen in Leiderdorp in de periode 2005 tot 2009 niet gestegen maar gedaald van 2995 naar 2964 woningen, mede door de sloop van flats in Schansen en Dreven en B.G. Cortslaan. De gedachte compensatieplek bij Achter 't Hofje wordt door de zittende coalitiemeerderheid geblokkeerd terwijl nog geen andere locaties zijn aangewezen.
• - De Monitor laat ook goed een aantal demografische ontwikkelingen zien zoals de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en de vergrijzing. Het CBS heeft in haar studie "Gemeente op Maat 2008"[3] een aantal statistische gegevens van Leiderdorp gegroepeerd. Voor wat de samenstelling van Leiderdorpse huishoudens betreft werd daar hierboven al melding van gemaakt. Van de totale Leiderdorpse bevolking was 45% ouder dan 45 jaar, en 16% ouder dan 65 jaar. Vooral in de leeftijdscategorie van 15 tot en met 24 jaar scoort Leiderdorp onder het regionale gemiddelde. De oudere categorie is tamelijk honkvast en dat betekent dat je in te ontwikkelen beleid rekening moet houden met een forse vergrijzing.
• - Leiderdorp behoorde tot de gemeenten in Holland Rijnland die in de beschouwde periode met een vertrekoverschot te maken hadden. De Monitor schrijft daarover: "Dit vertrekoverschot of negatief migratiesaldo duidt er onder andere op, dat er minder woningen zijn gebouwd dan voor de eigen behoefte nodig was of het woningaanbod niet aansloot bij de behoefte of een combinatie van beide." Naar onze mening is dit voor wat Leiderdorp betreft gewoonweg een feit: we bouwen onvoldoende voor de behoefte, vooral waar het eenpersoonshuishoudens betreft, starters en senioren, en we bouwen zeker te weinig sociaal.

Conclusie PvdA

Wij zien geen enkele reden om voor Leiderdorp een ‘status aparte' te claimen in de regio. We leveren bepaald geen buitengewone prestatie, sterker we bouwen te weinig om in de lokale behoefte te voorzien zoals het vertrekoverschot aantoont. Voor wat ons betreft is er dan ook geen enkele reden om de regionaal afgesproken taakstelling voor Leiderdorp in neerwaartse richting te herzien. Dan resteert de vraag: is Leiderdorp "vol"? We kunnen voor het beantwoorden van deze vraag naar harde cijfers kijken (het relatief lage aantal woningen per ha. bijvoorbeeld) maar uiteindelijk is dit vooral een kwestie van smaak en verantwoordelijkheidsgevoel. Verdichting binnen de huidige bebouwingsgrenzen van Leiderdorp (de "rode contour") is onzes inziens wel degelijk op een mooie en verantwoorde wijze te realiseren. (De heftige discussie over de flats aan de Laan van Berendregt bewijst overigens dat hier verschillend over wordt gedacht). Maar de kern voor ons is dat zonder bouwopgave grote groepen simpelweg niet aan bod komen. Dat is uit een oogpunt van solidariteit op zich al onverteerbaar en overigens voor wat de leeftijdsopbouw van onze bevolking betreft ook hoogst ongewenst.

Tot slot nog een paar opmerkingen over het vooral bij de VVD levende sentiment tegen het regionale woonruimte verdeelsysteem: de PvdA heeft als op solidariteit georiënteerde partij weinig op met en kijkt op zich altijd al verder dan "eigen dorp eerst" sentimenten maar ook wanneer alleen vanuit het benepen eigenbelang wordt geredeneerd is het onbegrijpelijk dat een dorp dat zelf onvoldoende bouwt en dus kampt met een vertrekoverschot bezwaar aantekent tegen een regionaal verdeelsysteem dat nu juist ook Leiderdorpse inwoners een gelijke kans biedt op woningen die elders worden gebouwd. Ook in dat opzicht is er geen reden om tot aanpassing van regio afspraken over te gaan.

[1] Te vinden via de website van Holland-Rijnland, http://www.hollandrijnland.nl/Ruimtelijke_agenda/wonen/regionale-woonvisie-2009-2019-vastgestelde-versie-28-10-2009

[2] Zie: http://www.hollandrijnland.nl/Ruimtelijke_agenda/wonen/woningbouwopgave/monitor-woningbouwplannen.pdf

[3] Zie: http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/3FC10FA9-2177-4CCA-83E4-5F39FB842B96/0/Leiderdorp.pdf

De doelgroep van woningcorporaties groeit, corporaties zouden dan ook meer moeten bouwen,  maar de corporaties hebben een afnemend investeringsvermogen dat alleen met verkopen en een combinatie van huurverhogingen en beheers- en onderhoudskostendalingen enigszins op peil kan worden gehouden.

Inleiding

In de vorige aflevering concludeerden we dat er geen enkele reden is om de in regionaal verband gemaakte afspraken over woningbouw in Leiderdorp te herzien en dat dit qua ruimte ook op een verantwoorde wijze kan gebeuren. Van de extra bouwopgave tot 2020 dient 30%, ofwel ca. 142 woningen als sociale woningbouw te worden gerealiseerd. De vraag is wie dat kan gaan doen. Het is op zich gewenst dat dit vooral door woningcorporaties wordt gerealiseerd: die zijn ervoor , houden woningen ook lang aan als sociale huurwoning, en bieden die ook vaak aan tegen condities die aanmerkelijk onder de ‘maximaal redelijke huur' vallen. Vooral voor de huisvesting van kwetsbare groepen is dit een ‘must'. De vraag is echter of een woningcorporatie als Rijnhart Wonen nog wel in staat is een dergelijke investerings- en bouwopgave te realiseren. Daarbij spelen zowel landelijke als plaatselijke ontwikkelingen een rol. Deze keer gaan we nader in op een aantal landelijke ontwikkelingen en beschrijven voor een goed begrip iets van de structuur waarin woningcorporaties moeten opereren. De volgende keer gaan we in op de specifiek lokale aspecten die ertoe leiden dat het nog maar de vraag is of Rijnhart Wonen bij machte is de bovenomschreven sociale bouwopgave te realiseren.

Landelijke ontwikkelingen: investeringsvermogen corporaties onder druk

In juni van dit jaar (dus nog voordat het beleid van het nieuwe kabinet bekend was)publiceerde het Centraal Fonds Volkshuisvesting het rapport "Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2010-2014".[1] Hieruit blijkt dat de vermogenspositie van de woningcorporatiesector zal verslechteren: de solvabiliteit (eigen vermogen als percentage van het balanstotaal) daalt van 31,6% per ultimo 2008 naar 24,9% per ultimo 2018. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat gedurende deze periode een steeds groter deel van de investeringen onrendabel wordt. Het percentage van de stichtingskosten van nieuwbouw huurwoningen dat niet door corporaties kan worden terugverdiend (de onrendabele top) zal landelijk toenemen van 32% in 2009 naar ruim 40% in 2014, de gedaalde bouwkosten ten spijt. De onrendabele top neemt over tijd toe omdat bouwkosten, onderhoudslasten en de kapitaalmarktrente over tijd sneller stijgen dan de huren.[2] De conclusie van het Fonds is dat de opbrengsten uit verkoop en de opbrengsten uit de reguliere exploitatie tezamen onvoldoende zijn om het onrendabele deel van de investeringen te dekken, als gevolg daarvan neemt het eigen vermogen af. Het Fonds tekent daarbij aan dat er ook nog eens vraagtekens gezet kunnen worden bij het realiteitsgehalte van de door de woningcorporaties aangeleverde prognoses: het Fonds vindt die (en dat blijkt jaar na jaar) te optimistisch. Het Fonds stelt dan ook dat er meer kans is op corporaties waar de vermogenspositie grenzen stelt aan de voorgenomen investeringen. Sinds het uitkomen van dit rapport is het beeld bepaald niet verbeterd: de plannen van het kabinet Rutte maar ook de effecten van Europese beschikkingen over toelaatbare steun aan de woningcorporatiesector zetten die sector aanzienlijk onder druk.

Het bureau Gerrichhauzen en Partners ontwikkelde een rekenmodel waarin de investeringsruimte voor woningcorporaties in stedelijk gebied kan worden berekend waarbij rekening kan worden gehouden met de plannen van het nieuwe kabinet Rutte en de nieuwe Europese beschikking over staatssteun(wij komen hier in een latere aflevering nog op terug). Het bureau heeft dat uitgewerkt voor de stad Den Bosch waarbij op- verzoek van de gemeente en de drie woningcorporaties de investeringsruimte is berekend.[3] De gevolgen van deze maatregelen worden als "desastreus" bestempeld en geconcludeerd wordt dat de drie corporaties gedwongen zijn hun investeringen aanzienlijk te verlagen om hun jaarlijkse kasstroom op peil te houden.

Intermezzo: de financiële klem van corporaties

Om het bovenstaande goed op waarde te schatten nu een intermezzo waarbij op voor woningcorporaties van belang zijnde begrippen wordt ingegaan die bij het investeringsvermogen van belang zijn.

Bij het kijken naar de slagkracht van woningcorporaties is vooral de bedrijfswaarde van belang: daarbij wordt voor het gehele woningbezit van een corporatie, zowel bestaand bezit als woningen in aanbouw, berekend wat de toekomstige verdiencapaciteit (netto contante waarde van de huurinkomsten minus de lasten over het resterende economische leven) is. Die bedrijfswaarde is (en dat effect wordt groter naarmate het woningbezit van recenter datum is)niet zelden lager dan de historische kostprijs: dat hoort bij sociale huurwoningen, een corporatie verhuurt nu eenmaal onder "markt"condities. Dit verschil heet in het vakjargon de "onrendabele top". Zodra een onrendabele top zichtbaar wordt, (jaarlijks wordt dit berekend) wordt deze in de financiële resultaten van de corporatie verwerkt en heeft dit een negatief effect op het eigen vermogen.

Hoe financieren corporaties nieuwe projecten?

Om ervoor te zorgen dat corporaties tegen zo laag mogelijke rente en kosten kunnen lenen is in Nederland een aparte financieringsstructuur voor woningcorporaties opgezet. Daardoor blijven financieringskosten laag en daarmee de huren. Dat werkt als volgt: woningcorporaties nemen deel in een speciaal fonds, het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Het WSW staat borg voor rente en aflossingsverplichtingen van corporaties op door hen aangegane leningen voor de financiering van sociale woningen en voor ‘maatschappelijk vastgoed'. Zo'n WSW garantie geldt op de kapitaalmarkt als uiterst solide en banken hoeven als ze geld uitlenen op basis van zo'n garantie niet zelf een bepaald percentage eigen vermogen aan te houden ("solvabiliteitsvrije uitzettingen"): dit drukt de rente. Het WSW zelf vraagt op zijn beurt ook zekerheden aan de corporatie: liquiditeit (kaspositie) en eigen vermogen van de corporatie moeten aan minimum eisen voldoen en als dat niet het geval is moet een corporatie steun aanvragen bij het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting).[4] Het CFV is de financiële toezichthouder van en voor woningcorporaties. Met het eigen vermogen van het WSW en een "achtervang"garantie van Rijk en gemeenten (die ieder voor 50% renteloze leningen moeten verstrekken aan het WSW als de zekerheden van corporaties en WSW zelf onvoldoende zouden zijn)is een voor financiers erg solide garantiepositie geschapen. Geschat wordt dat de rentedrukkende effecten van deze regeling ertoe leiden dat een gemiddelde huurwoning € 25 huur per maand minder hoeft op te brengen dan anders het geval zou zijn.

Het is dus voor een corporatie van groot belang om leningen via de WSW structuur afgesloten te krijgen. Na de kredietcrisis zijn overigens banken uiterst terughoudend om ongeborgde leningen te verschaffen, alternatieven voor de WSW structuur raken dan ook steeds meer buiten beeld. Om de borging van de WSW te verkrijgen moet echter aan de nodige eisen worden voldaan: de belangrijkste zijn dat sprake moet zijn van een positieve kasstroomprognose (de voorziene inkomsten op jaarbasis moeten de voorziene uitgaven overtreffen) en in beginsel is meer lenen dan overeenkomt met 50% van de WOZ-waarde van het onderpand niet mogelijk. Ook is eis dat de betreffende gemeente een zgn. achtervang garantie heeft verstrekt. Gemeenten beschouwen dit als risicoloos gegeven de overige door het WSW gestelde eisen. In Europees verband wordt deze financieringsstructuur gezien als een vorm van staatssteun. Daarom is vanaf 1 januari 2011 er een verscherping in de eisen die aan vastgoed worden gesteld wil er sprake kunnen zijn van een WSW borgstelling: het te financieren vastgoed moet kunnen worden gezien als een zgn. ‘Dienst van Algemeen Economisch Belang', en hieronder vallen het bouwen of renoveren van huurwoningen die verhuurd worden tegen maximaal de huurliberalisatieprijs (nu € 648 per maand) waarbij vrijkomende woningen voor tenminste 90% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.000,-- per jaar, en ook ‘maatschappelijk vastgoed', grofweg wijkgericht vastgoed zonder winstoogmerk met een maatschappelijke functie en een lagere dan marktconforme huur, zonder commerciële ruimten. (jongerencentra, scholen, buurthuizen, bibliotheken etc.)

Toezicht WSW. Het WSW beoordeelt de financiële positie van de corporaties voortdurend en let daarbij vooral op de kasstromen. In de zgn. zomertoets gaat het hierbij vooral om de cijfers uit de jaarrekening, in de wintertoets gaat het vooral om de prognoses van de corporaties. Daarnaast beoordeelt het WSW bij de zomertoets de waarde van het onderpand. De gegevens worden door het WSW samen met het CFV verwerkt.

Wat mogen corporaties als huur rekenen. Maximaal redelijk huur; Woonruimte Waarderings Stelsel(WWS)

Woningcorporaties zijn voor wat huren betreft aan regels gebonden. In het Burgerlijk Wetboek wordt voor wat huren betreft een onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimten. Bij geliberaliseerde woonruimten is de huurprijs vrij, bij niet-geliberaliseerde woonruimten geldt een huurprijsregulering, die is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en nadere regelgeving. Op een uniforme wijze worden regels gegeven over de waardering van de kwaliteit van woonruimten. Dit is neergelegd in het landelijke Woonruimtewaarderingsstelsel (WWS), in de wandeling ‘het puntenstelsel'. Huren mogen niet uitkomen boven de "maximaal redelijke huur", berekend naar dit puntensysteem, afhankelijk van o.m. grootte, voorzieningen, energieprestatie, woonomgeving en woonvorm. In het Besluit huurprijzen woonruimte wordt door de overheid jaarlijks vastgesteld wat de maximale huurprijs is gebaseerd op deze puntentelling. Als huurders vinden dat zij gemeten naar dit puntenstelsel teveel betalen kunnen zij dit laten toetsen bij de zgn. Huurcommissie.[5]

Woningcorporaties passen zelden de maximaal redelijk huur toe: dit staat op gespannen voet met hun doelstelling kwetsbare groepen te huisvesten. Per corporatie verschilt het streefpercentage van de maximaal redelijke huur die men huurders in rekening wil brengen. Rijnhart Wonen in Leiderdorp streeft bijvoorbeeld naar een maximum percentage van 70% van de maximaal redelijk huur, en ligt daarmee boven de referentiegroep.[6] De doelgroep die door woningcorporaties moet worden bediend (en die na de Europese beschikking dus voor 90% moet bestaan uit huishoudens met een inkomen per huishouden van maximaal € 33.000,-- per jaar) kan overigens die maxima ook niet aan en stijgingen hier leiden ook weer tot stijgingen in de huursubsidies.

Wat kunnen corporaties theoretisch doen om hun investeringsvermogen op peil te houden?

Uit onderzoek blijkt dat de doelgroep van woningcorporaties (ruwweg dus huishoudens die qua inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag) in tegenstelling tot de verwachting van een aantal jaren geleden weer aan het groeien is, in 2009 ten opzichte van de verwachtingen uit 2006 zelfs met 4%, ofwel 86.000 extra huishoudens.  Dit blijkt uit Het Wonen Overwogen, dat de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009 uitgevoerd door het Ministerie van Wonen, Werken en Integratie en het Centraal Bureau voor de Statistiek bevat.[7] Die groeiende doelgroep is voor huisvesting aangewezen op de corporaties (voor marktpartijen is het rendement op deze categorie woningen te laag) maar daarvan is vastgesteld (zoals hierboven uiteengezet) dat ze kampen met een teruglopend investeringsvermogen. Wat kunnen corporaties theoretisch doen om dat vermogen op peil te brengen?

Het CFV geeft daarvoor twee richtingen aan:[8]

-              meer verkopen uit het bestaande woningbezit waarmee het verschil tussen marktwaarde van             de woningen en de bedrijfswaarde kan worden geïncasseerd en toegevoegd aan het eigen              vermogen;

-              het verschil tussen huren en exploitatielasten vergroten (huren optrekken richting maximaal                 redelijke huur, terugdringen van beheer- en onderhoudskosten etc. Daarbij moet bedacht       worden dat huurverhogingen ook zullen leiden tot hogere aanspraken op de huurtoeslag van           de overheid; bedacht moet ook worden dat het optrekken van huren boven de inflatie alleen kan bij nieuwe huurcontracten. Als, zoals nu het geval is, de markt min of meer ‘op slot' zit en er weinig "mutaties" zijn, schiet het met die huuraanpassingen ook niet echt op.

Conclusie

De doelgroep van woningcorporaties groeit, corporaties zouden dan ook meer moeten bouwen,  maar de corporaties hebben een afnemend investeringsvermogen dat alleen met verkopen en een combinatie van huurverhogingen en beheers- en onderhoudskostendalingen enigszins op peil kan worden gehouden. In de volgende aflevering gaan we op de Leiderdorpse situatie van Rijnhart Wonen nader in.

[1] Zie : http://www.cfv.nl/media_dirs/2598/media_files_data/sectorbeeld_voornemens_2010.pdf

[2] Huren werken door in koopkrachtplaatjes. Het nieuwe kabinet Rutte heeft dan ook de wens van de woningcorporaties om huren met 1% boven de inflatie te laten stijgen geweigerd en houdt vast aan inflatievolgende huurstijgingen. Op termijn holt dit de corporaties echter uit. Een opmerking over de berekening van de onrendabele top: hier geldt een rekenrente (discontovoet) van 6% dat afgezet tegen huidige tarieven aan de ruime kant is. Op de waarneembare trend van verslechtering van de vermogenspositie van woningcorporaties heeft dit overigens geen effect.

[3] Zie: http://www.genp.nl/ en http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1893&item_type=nieuws&item_id=3169

[4] Een recent geval is dat van het SGBB die overeind moest worden geholpen door het CFV. De problemen bij onder meer de Stichting Gereformeerde Bouwcorporatie voor Bejaarden (SGBB) te Hoofddorp leiden ertoe dat iedere corporatie in 2011 aan het CFV een heffing van € 25 per huurwoning moet betalen aan saneringssteun. Een onderzoek naar strafbare feiten loopt overigens.

[5] Zie: http://www.huurcommissie.nl/

[6] Zie: http://www.rijnhartwonen.nl/RijnhartWonen/public/download/Jaar2009_webversie.pdf p. 19 en http://www.cfv.nl/media_dirs/833/media_files_data/l1524_samenvatting_cip_2009.pdf p. 4

[7] Zie: http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/8F3ED39F-7D82-48FF-B6DD-9C610EBF9512/0/2010hetwonenoverwogen2009.pdf p. 53 Uit dit onderzoek bleek ook een teruggang van het aantal "goedkope scheefwoners", mensen die met een inmiddels hoger inkomen een goedkope huurwoning bewonen: dat aantal daalde van 2006 tot 2009 met 180.000 huishoudens.

[8] Zie: http://www.cfv.nl/media_dirs/2598/media_files_data/sectorbeeld_voornemens_2010.pdf p.49

Rijnhart Wonen heeft de afgelopen jaren aanzienlijke verliezen geleden. De Raad van Toezicht van Rijnhart Wonen spreekt in dit verband over "verrassingen". Daardoor alleen al is Rijnhart Wonen beperkt in zijn vermogen in nieuwe sociale woningbouw te investeren. Onze vraag aan directeur-bestuurder Jan de Vries op 26 januari a.s. is dan ook of en zo ja onder welke voorwaarden en aannames Rijnhart Wonen wel in staat is om tot 2020 aan de regionale taakstelling van 142 extra sociale huurwoningen te voldoen?

Inleiding

In de vorige afleveringen zagen we dat er alle reden is de regionale taakstelling, van 472 extra te bouwen woningen tot 2020 waarvan 142 sociaal, na te komen maar dat landelijk bezien corporaties steeds minder investeringsvermogen hebben. In deze afleveringen kijken we vooral naar eigen dorp. Hoe staat Rijnhart Wonen in Leiderdorp er qua investeringsvermogen voor?

Rijnhart Wonen: onder druk door eigen toedoen....

Woningbouwcorporaties trekken de afgelopen jaren vooral de aandacht door forse porties negatief nieuws: fraudes, vermeende overbetaling van topfunctionarissen, maar vooral te kostbare ambities buiten de kernactiviteit van het bouwen en beheren van sociale woningen. Ieder herinnert zich nog wel de bodemloze put van het cruiseschip SS Rotterdam waar woningcorporatie Woonbron uit Rotterdam mee te kijk kwam staan (kosten: 240 i.p.v.20 miljoen), zelfs strafrechtelijk onderzoek naar corporaties als Rochdale in Amsterdam, of de problemen van de Maastrichtse corporatie Servatius toen die een door een toparchitect ontworpen campus met studentenwoningen, sporthal en kantoren tijdens de bouw moest stilleggen met alle financiële gevolgen van dien. Nu zijn dat alle grote corporaties in grote steden met dito grote getallen. Dat wil niet zeggen dat in kleinere gemeenten waar veelal wat kleinere corporaties werken niet soortgelijke vraagstukken spelen. Het heeft niet zo erg veel publiciteit getrokken, maar ook in Leiderdorp, bij woningcorporatie Rijnhart Wonen, heeft een te grote ambitie en gebrek aan degelijkheid tot financiële gevolgen geleid die de slagkracht voor de komende jaren ernstig aantast.

Toen Jan de Vries in april 2009 als directeur-bestuurder van Rijnhart Wonen het stokje overnam van zijn voorganger Ton Verdoes, kon hij nog niet goed bevroeden wat hem te wachten zou staan. Na een inventarisatieslag van een paar maanden moest hij op basis van de stand van zaken van in uitvoering zijnde projecten concluderen dat zware verliezen dreigden en dat het roer dramatisch om moest. De interne risicobeheersing- en controle systemen bleken onvoldoende. De verliezen betroffen onder meer het project van het woon-zorgcomplex de Ommedijk, een project dat in oorspronkelijke opzet een ‘'maatje te groot" voor Rijnhart Wonen was. Terwijl de bouw daarvan al in volle vaart bezig was kwam het in allerijl tot aanpassingen waarbij onrendabele elementen werden geschrapt. Zo verdween het theater en een aantal zalen en werden uiteindelijk meer huurwoningen en minder koopwoningen gerealiseerd. Ook de interne organisatie van Rijnhart Wonen werd voortvarend door de Vries aangepakt,zo werd het hele management team vernieuwd. Dat mocht ook wel, want het verplichte vierjaarlijkse maatschappelijke visitatie onderzoek dat begin 2010 werd afgerond door het bureau Ecorys was bepaald niet mals in zijn kritiek: zo kreeg de corporatie een cijfer van 5,1 voor het Presteren naar Vermogen en Efficiëntie over de periode 2006-2009. Die kritiek geldt uiteraard niet alleen de corporatie maar ook de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht trok dan ook schielijk het boetekleed aan en stelde, met enig ‘understatement' in het jaarverslag over 2009: "De RvT realiseert zich dat een meer proactief optreden, een betere informatievoorziening, en een sterker risico-management noodzakelijk zijn om verrassingen, die nu toch wel zijn opgetreden, te voorkomen."[1] Je vraagt je af waar je een Raad van Toezicht voor hebt, maar dat terzijde.

De boekjaren 2008 en 2009 moesten worden afgesloten met zware verliezen van resp. € 5,3 miljoen en € 7,8 miljoen (op omzetten van ca 20 miljoen). Het betrof hier vooral afwaarderingen van bestaand bezit. Het zijn verliezen die natuurlijk kleiner zijn dan die van grotere corporaties waar hierboven gewag van werd gemaakt, maar in relatie tot de omvang van Rijnhart Wonen zijn ze buitengewoon fors. Het exploitatieresultaat van bestaand bezit was in 2009 mager en bedroeg niet meer dan € 279.000, -. Door eigen toedoen en nog los van het effect van nieuw landelijk beleid heeft Rijnhart Wonen zich dus onder zware financiële druk gezet. Dat kan als volgt worden uiteengezet:

Financieringsklem Rijnhart Wonen: Op de balans van RIjnhart Wonen is na de verliezen over 2008 en 2009 het Eigen Vermogen geslonken naar € 5,3 miljoen (op een balanstotaal van € 149 miljoen!). Dit is het Eigen Vermogen berekend op historische kostprijzen. Op basis van de bedrijfswaarde bedraagt het Eigen Vermogen € 28 miljoen (maar zelfs hiermee rekenend kom je niet verder dan 16% van het balanstotaal). Ook Rijnhart Wonen moet aan de financiële eisen van WSW en CFV (zie de vorige aflevering) voldoen wil ze geld aan kunnen trekken om projecten te financieren. Daarbij zijn uiteraard de kasstromen van het hoogste belang maar ook de verhouding tussen de waarde van het bezit en de daarop afgesloten leningen. Aan de eis dat leningen niet meer mogen bedragen dan overeenkomt met 50% van de WOZ-waarde van het bezit voldoet Rijnhart Wonen ruimschoots: niet meer dan 20% van de WOZ waarde wordt geleend. Kan Rijnhart Wonen dan niet veel meer lenen dan zij nu doet? Net zoals een particulier die al moeite heeft zijn rente en aflossingsverplichtingen na te komen niet nog meer moet lenen omdat hij veel ‘overwaarde' op zijn huis heeft, kan ook Rijnhart Wonen dat niet. Hier speelt een rol dat een groot deel van het bezit van Rijnhart Wonen niet tegen de maximaal redelijke huren wordt verhuurd en als gevolg daarvan een voorzichtiger maatstaf moet worden genomen. Rijnhart Wonen gebruikt als maatstaf de verhouding tussen de bedrijfswaarde (zeg de verdiencapaciteit)van het bezit en de afgesloten leningen en wil (en kan) daarbij niet meer lenen dan overeenkomt met 75% van de bedrijfswaarde. Door de waardedalingen van 2008 en 2009 haalt ze dit nu niet en bedragen de leningen nu ruim 77% van de bedrijfswaarde waarmee de grens van de financierbaarheid is bereikt. Een andere maatstaf om de druk waaronder Rijnhart Wonen staat weer te geven is die van de rentedekkingsgraad, de verhouding tussen bedrijfsresultaat en rentelasten: in 2009 bedroeg dit 1,1 terwijl Rijnhart Wonen zelf naar tenminste 1,3 streeft om er zeker van te zijn dat aan de renteverplichtingen kan worden voldaan. Om dit in perspectief te zien: het landelijk gemiddelde van de rentedekkingsgraad van corporaties in 2009 bedroeg 1,6.

Wat betekent dit nu voor het vermogen van Rijnhart Wonen om in nieuwe projecten te investeren? Om dat te beoordelen moet men zich realiseren dat iedere sociale huurwoning die wordt gebouwd een ‘onrendabele top' heeft die meteen van het resterende eigen vermogen moet worden afgeboekt. Waar hebben we het dan over per woning?

 De landelijk gemiddelde stichtingskosten per nieuwbouw huurwoning bedroegen in 2009 € 170.000,-- waarvan 32% onrendabel. De prognose voor 2014 is dat de landelijk gemiddelde stichtingskosten zullen stijgen naar € 190.000,-- waarvan ruim 40% onrendabel.[2] Leiderdorp ligt qua stichtingskosten boven het landelijk gemiddelde. In Leiderdorp werd in het publieke debat tot voor kort van de vuistregel uitgegaan van een onrendabele top per te bouwen nieuwbouw huurwoning van ca. € 55.000.--,(ook de ‘afkoopprijs' per woning wanneer in een nieuwbouwcomplex niet aan de 30% sociaal wordt voldaan) maar dit zal in 2014 zeker boven het landelijke gemiddelde van € 76.000,-- (40% van 190.000) per te bouwen nieuwbouwwoning uitkomen. Rijnhart Wonen heeft nu een te klein Eigen Vermogen om dat op te vangen en kan met andere woorden niet investeren in nieuw te bouwen sociale huurwoningen tenzij het in staat is zijn Eigen Vermogen te vergroten. De enige mogelijkheden daartoe (zie de vorige aflevering) zijn een deel van het bestaande woningbezit boven de bedrijfswaarde te verkopen en het verschil tussen huren en exploitatielasten te vergroten door huren te laten stijgen, onderhoudskosten te laten zakken etc. In het resultaat over 2010 zal daar ongetwijfeld een eerste aanzet toe te zien zijn:  de nieuwe directeur zal alle verlies wel genomen hebben en over 2010 een aanmerkelijke resultaatverbetering kunnen laten zien.  Maar  helder is wel dat hij met vaste hand zal moeten laveren om in nieuwe projecten te kunnen investeren.

Conclusie Rijnhart Wonen

Voor de nieuwe directeur  van Rijnhart Wonen was het duidelijk dat het roer fundamenteel om moest. Los van de ingrepen in de eigen organisatie om te voorkomen dat het ‘out of control' zijn nog eens kan plaatsvinden, leidt de bovenbeschreven financiële situatie ertoe dat nieuwbouw ambities die men had fors naar beneden zijn bijgesteld (gehalveerd) en alleen dan kunnen worden gerealiseerd wanneer eerst vermogen is vrijgemaakt door een deel van het huidige bezit aan huurwoningen (458 woningen in 10 jaar) te verkopen. Met daadwerkelijke bouw van nieuwbouwwoningen kan pas dan worden gestart wanneer een groot deel van dit verkoopprogramma is afgerond. Rijnhart Wonen staat in haar aanpak als corporatie bepaald niet alleen: in de hele sector is dit een van de weinige overgebleven mogelijkheden om nog iets van het investeringsprogramma te realiseren. Landelijk kampen corporaties met een tegenvallende verkoop van corporatiebezit, effect van de huidige kredietcrisis. Rijnhart Wonen gaat ervan uit dat zij haar bijgestelde ambitie kan realiseren waarbij gerekend werd met een positieve kasstroom van ongeveer € 3,5 miljoen per jaar, maar dit was nog voor het effect van de nieuwe kabinetsmaatregelen.

 Conclusie en vraag PvdA Leiderdorp: Rijnhart Wonen is, alleen al door eigen toedoen, en nog los van het effect van landelijke beleidsmaatregelen van het kabinet Rutte nu niet in staat nieuwe nieuwbouwprojecten in Leiderdorp te starten. Eerst moet immers worden verkocht om daarna te investeren in nieuwe projecten. Zoals gesteld komen daar de effecten van het nieuwe kabinetsbeleid nog eens bovenop (we gaan daar de volgende aflevering nader op in) die in ieder geval een negatieve invloed hebben op de kasstroom van Rijnhart Wonen. Daarmee loopt Rijnhart Wonen ook de kans niet te profiteren van de huidige prijsdruk in de aannemingswereld. De realiseerbaarheid van sociale woningen in Leiderdorp staat de komende tijd daarmee dan ook ernstig onder druk. Onze vraag aan Rijnhart Wonen is dan ook of zij en zo ja onder welke voorwaarden en aannames wel in staat is om tot 2020 aan de regionale taakstelling van 142 extra sociale huurwoningen te voldoen? Op deze vraag zal Jan de Vries, directeur-bestuurder van Rijnhart Wonen tijdens onze discussie avond van 26 januari a.s. in detail antwoord geven.

[1] Zie: http://www.rijnhartwonen.nl/RijnhartWonen/public/download/Jaar2009_webversie.pdf p.11

[2] Zie http://www.cfv.nl/media_dirs/2598/media_files_data/sectorbeeld_voornemens_2010.pdf, p. 28

Het beleid van het kabinet Rutte vergroot de druk op woningcorporaties om tot verkoop van bestaand woningbezit over te gaan. De lasten voor corporaties nemen toe, en de mogelijkheid voor de gemeente om bijvoorbeeld in de sfeer van duurzaam bouwen aanvullende eisen te stellen boven landelijke voorschriften wordt beëindigd.

Lokale effecten van het nieuwe beleid van het kabinet Rutte

In het Regeerakkoord van het kabinet Rutte is hoofdstuk 12 gewijd aan Wonen. Dit korte hoofdstuk is in de bijlage in zijn geheel opgenomen. Wat zijn nu gevolgen van dit regeerakkoord?  Emeritus hoogleraar Hugo Priemus is stellig in zijn analyse en voorspelde dat het regeerakkoord op de woningmarkt tot "opperste chaos en onzekerheid" zal leiden[1]. We willen daar later uitgebreider op ingaan tijdens een nog nader te bepalen tweede discussieavond over woningbouw met onder meer een lid van de Tweede Kamerfractie van de PvdA.  Dan zal zonder twijfel aandacht geschonken worden aan het belangrijkste aspect van dit regeerakkoord waar het de woningmarkt betreft nl. dat het alleen naar de huur en niet naar de koopkant kijkt en voor wat het laatste betreft de hypotheekrenteaftrek ongemoeid wordt gelaten.

We geven hier al wel een aantal gevolgen voor de lokale woningcorporatie aan en voor het lokale vermogen extra eisen te stellen aan de duurzaamheid van het in Leiderdorp te bouwen vastgoed:

• a) Voor huurders van sociale huurwoningen met een inkomen per huishouden tot € 43.000 is de maximale jaarlijkse huurstijging gelijk aan de inflatie. Dat betekent dat het advies van experts inclusief de Woonbond om huurverhogingen gelijk aan de inflatie plus 1% toe te staan is genegeerd. Dit om de "koopkrachtplaatjes" niet nog slechter te laten worden dan ze al zijn. Het betekent wel de uitholling van het vermogen van woningcorporaties: inflatie plus 1 % was nodig om het huidige woningcorporatie investeringsniveau te handhaven. Investeringsplannen voor nieuwbouwwoningen worden nu noodgedwongen naar beneden toe bijgesteld, slecht voor de huisvesting van de steeds grotere groep woningzoekenden die op sociale woningen is aangewezen maar ook slecht voor de al kwakkelende bouwsector. Het vergroot de druk op een woningcorporatie als Rijnhart Wonen (zie vorige aflevering) om tot verkoop van bestaand woningbezit over te gaan om althans een deel van de investeringsplannen te realiseren;
• b) Alhoewel de zgn. "Vogelaar heffing" wordt afgeschaft blijkt uit de financiële bijlage van het Regeerakkoord dat de lasten voor de corporaties niet afnemen maar toenemen: corporaties moeten bijdragen aan de huurtoeslag waarvoor vanaf 2014 een bedrag van € 760 miljoen is ingeraamd. Op basis van de "Bossche casus" (zie aflevering III) valt te vrezen dat hiervan een zwaar negatief effect op het investeringsvermogen van Rijnhart Wonen zal uitgaan. We zijn benieuwd naar de berekeningen van Rijnhart Wonen in dezen. Op basis van de in de sector gehanteerde vuistregel van een bedrag van € 250 per woning per jaar zou dit voor Rijnhart Wonen uitkomen op een jaarbijdrage van ca. € 850.000
• c) Iedere huurder krijgt het recht tot koop van zijn gehuurde woning tegen een "redelijke prijs". Nog afgezien van de vraag of dit een beleidsvoornemen is dat überhaupt kan worden uitgevoerd (het strijdt met het eigendomsrecht van de corporaties)zijn er vragen over wat dit betekent op het gebied van vastgoedbeheer, wijkaanpak etc
• d) Het kabinet omarmt de dereguleringsvoorstellen van de commissie Dekker. Waar Duurzaam Bouwen en het aanscherpen van de eisen daarvan regionaal altijd erg in de belangstelling stond, mogen gemeenten in de toekomst geen aanvullende eisen meer stellen boven landelijke voorschriften. Ook de gemeentelijke toets aan technische voorschriften wordt afgeschaft: hier wordt de bouwsector zelf verantwoordelijk voor.

Bijlage: woonparagraaf Regeerakkoord kabinet Rutte

12. Wonen

In het beleid en de regelgeving op het gebied van volkshuisvesting komt meer ruimte voor het bedrijfsleven in de bouw en voor verschillen tussen regio's.

• Het kabinet komt met voorstellen die meer ruimte bieden voor meegroeiwoningen, mantelzorgwoningen en meergeneratiewoningen.
• Het kabinet voert de adviezen van de commissie Fundamentele Verkenning Bouw (commissie-Dekker) uit.
• Het kabinet komt met voorstellen die meer ruimte bieden voor specifiek beleid in de volkshuisvesting en voor woningbouw op basis van kleinschalige, natuurlijke groei.
• Het kabinet komt met voorstellen met meer ruimte voor maatwerk in de volkshuisvesting zodat zowel binnen steden als in kleine kernen ruimte is om in de eigen woningbehoefte te voorzien door middel van sociale stijging en doorstroming.
• Er komt meer ruimte voor kleinschalige bouwlocaties, ook in het Groene Hart, en (collectief) particulier opdrachtgeverschap.
• Er komt in het ruimtelijke ordeningsbeleid aandacht voor krimpregio's. In samenwerking met krimpregio's wordt gezocht naar maatregelen om deze regio's nieuwe impulsen en ontwikkelingsmogelijkheden te geven.

Een vrije woningmarkt is van belang maar met steun voor degenen die het nodig hebben. 
De woningcorporaties vervullen hierin een rol voor degenen die geen toegang hebben tot de koopmarkt en door investeringen van maatschappelijk belang. De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben.

• Het kabinet komt met voorstellen om het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren en het externe toezicht door een woonautoriteit te verzekeren.
• Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.
• De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijze beperkt tot lagere inkomengroepen.
• Voor huishoudens met een inkomen tot 43.000 euro stijgen de huren bij gereguleerde woningen niet met meer dan de inflatie.
• De doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43.000 euro een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan.
• Samenwerking tussen woningcorporaties, thuiszorg en andere maatschappelijke organisaties wordt bevorderd door belemmerende regelgeving weg te nemen.
• De 'Vogelaarheffing' wordt afgeschaft.

Uit de financiële bijlage (p. 28) van het Regeerakkoord:

14. Voor huurders van gereguleerde woningen met een huishoudinkomen tot 43.000 zal de

maximale jaarlijkse huurstijging gelijk aan de inflatie zijn. De doorstroming op de huurmarkt

wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning, met een huishoudinkomen

van meer dan 43.000 euro, jaarlijks een maximale huurstijging van inflatie+5% toe te staan.

Dit gaat in per 1 juli 2011. Het aantal WWS-punten wordt in regio's met schaarste verhoogd

met maximaal 25-punten, afhankelijk van de WOZ-waarde. Verhuurders, die meer dan 10

woningen verhuren, zullen bijdragen aan de huurtoeslag middels een jaarlijkse heffing met een

opbrengst van 0,76 mld in 2015. Huurders van woningcorporaties krijgen het recht om hun

woning tegen een redelijke prijs te kopen.

[1] Zie: http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/2010/10/-Kabinetsplannen-woningmarkt-leiden-tot-chaos-.xml

Er is in 2020 dringend behoefte aan een tweede woon-zorgcomplex. Evenals bij de totstandkoming van de Ommedijk vergt een 2^e woon-zorgcomplex nauwe samenwerking tussen woningcorporatie, zorginstellingen en gemeente. Van de zijde van de gemeente vergt dat grote betrokkenheid en inspanning van het college en de beschikbaarstelling van middelen om de benodigde expertise in te huren. Op korte termijn zou hiervoor een plan van aanpak moeten worden gemaakt.

Is er behoefte aan een 2^e woon-zorgcomplex?

In juli 2006 stemde de Leiderdorpse Raad in met het ‘Visiedocument Wonen, Zorg en Welzijn'[1]. In dat document staat centraal de zelfredzaamheid en zelfstandigheid van mensen in alle fasen van het leven mogelijk te maken. Vooral gelet op de aanzienlijke vergrijzing [2](Leiderdorp heeft een in vergelijking met de regio oudere bevolking)waar we de komende jaren mee te maken krijgen, vergt dat de totstandkoming van voorzieningen die er tot op heden in onze gemeente onvoldoende zijn. Daarbij zou een spreiding over de gemeente moeten worden gerealiseerd afgestemd op de bevolkingssamenstelling van de wijken. Erkend wordt dat we in Leiderdorp niet op een eiland leven en dat daarom afstemming met de regio noodzakelijk is. Onderkend werd dat de snel groeiende vraag naar zorg moet leiden tot het "... op korte termijn starten met het onderzoek naar een geschikte locatie voor een tweede woonzorgcomplex"[3] en de gemeente zou de regie moeten voeren voor de totstandkoming van de benodigde voorzieningen (p. 9).[4]

Afstemming met de regio volgde korte tijd later. In april 2007 werd door gemeenten van Holland-Rijnland en de toenmalige Rijnstreek, evenals door daarin werkende woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties het Rijnstreek/Rijnland Akkoord getekend waarin prestatie afspraken zijn gemaakt met betrekking tot wonen zorg en welzijn. [5] Daarvan maakt deel uit de afspraak (dit is overigens ook wettelijk vastgelegd, veel keus is er dan ook niet) dat gemeenten lokaal de regie nemen bij het maken van lokale uitvoeringsplannen waarover jaarlijks moet worden gerapporteerd aan de zgn. Stuurgroep Wonen, Zorg en Welzijn van de Regionale Commissie Gezondheidszorg  Zuid Holland Noord.[6] De vraag en het aanbod per gemeente op het gebied van wonen zorg en welzijn worden bijgehouden in de zgn. Monitor-Wonen-Zorg-Welzijn.[7] De verhouding tussen de vraag naar wonen met zorg en het (bestaande en geplande) aanbod in 2020 wordt weergegeven in een thermometer en een rapportcijfer: de thermometer van Leiderdorp staat inclusief gepland aanbod in de alarmstand rood en het rapportcijfer komt niet hoger uit dan een 2,1.[8]

Conclusie 1: uit het beschikbaar cijfermateriaal kan maar 1 conclusie getrokken worden en wel dat er in 2020 dringend behoefte is aan een tweede woon-zorgcomplex. Gelet op de leeftijdsopbouw van de wijk zuid en de aanwezigheid van een bestaande zorginstelling verdient het aanbeveling voor wat de locatie betreft nog eens goed te kijken naar de omgeving van de Willem Alexanderlaan en de Leythenrode locatie.

Wie moet het initiatief nemen bij de voorbereiding van een 2^e woon-zorgcomplex?

We kunnen hierover kort zijn: evenals bij de totstandkoming van de Ommedijk vergt een 2^e woon-zorgcomplex nauwe samenwerking tussen woningcorporatie, zorginstellingen en gemeente. Opvallend is dat in de beschikking van de Europese Commissie over Diensten van Algemeen Economisch Belang de definitie van woon-zorgcomplex is verruimd vergeleken met het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dat betekent dat deze nog steeds kunnen worden gebouwd met borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).[9] Dat geldt alleen niet voor het erin opnemen van woningen met een zelfstandig huurcontract met een huur boven de huurliberalisatiegrens.

Het initiatief en de leiding bij de totstandkoming van de Ommedijk lag in vergaande mate bij Rijnhart Wonen en daar heeft die corporatie zich flink aan vertild. (zie aflevering IV in deze reeks) Het is dan ook de vraag of Rijnhart Wonen een project als een 2^e woon-zorgcomplex financieel en organisatorisch aankan naast alle andere zaken die op dit moment aandacht vragen. Wij zullen daar op de discussieavond van 26 januari a.s. nader op ingaan en de directeur-bestuurder van Rijnhart Wonen hier ook op bevragen. Als dat al het geval is, is een grote betrokkenheid en medeverantwoordelijkheid van de gemeente in alle stadia van de planontwikkeling en realisatie vereist om ervoor te zorgen dat een dergelijk project succesvol afgerond wordt.

Eén conclusie dringt zich dan ook op: zonder initiatief en regie inspanning van de gemeente zal dit niet lukken. Om in 2020 een 2^e woon-zorgcomplex te realiseren vergt dat grote betrokkenheid en inspanning van het college en de beschikbaarstelling van middelen om de benodigde expertise in te huren.

Conclusie 2: we hebben op korte termijn behoefte aan een voorstel voor een exacte rol- en taakverdeling tussen woningcorporatie, zorginstellingen en gemeente en een plan van aanpak voor de realisering van een 2^e woon-zorgcomplex uiterlijk in 2020. Daarvoor is waarschijnlijk van de kant van de gemeente inhuur van externe expertise vereist. De PvdA Leiderdorp stelt voor hier de benodigde middelen voor vrij te maken.

[1] Te achterhalen bij het Raadsinformatiesysteem van de gemeente Leiderdorp: http://www.raadleiderdorp.nl/

[2] De regionale commissie gezondheidszorg zuid holland noord geeft voor 2020 aan dat ruim 9500 inwoners van Leiderdorp 55 jaar of ouder zullen zijn waarvan ruim 2300 ouder dan 75 jaar. Dat groeit in 2030 naar resp. 10500 waarvan ruim 3100 ouder dan 75 jaar. Zie http://www.rcgzhn.nl/activiteiten/wzw/pa-wzw-07122006.pdf%20p%2031%20en%2044. Het percentuele deel van de Leiderdorpse bevolking tot 54 jaar neemt met 5% af, de leeftijdscategorie van 55-74 groeit van 2006-2020 met 26,6% en de categorie 75 + zelfs met 35%.

[3] Visiedocument Wonen, Zorg en Welzijn p. 7

[4] Daar is onder meer uitvoering aan gegeven in de gebiedsvisie Willem Alexanderlaan waar als geschikte locatie het Leythenrode terrein werd aangegeven, maar die visie is door de Raad, na protesten van omwonenden, niet aanvaard. Zoals bekend is de PvdA Leiderdorp hier een voorstander van.

[5] Zie: http://www.hollandrijnland.nl/sociale_agenda/zorg-en-welzijn/akkoord-regionale-prestatie-afspraken-wonen-zorg-en-welzijn en http://www.rcgzhn.nl/activiteiten/wzw/pa-wzw-07122006.pdf

[6] Zie: http://www.rcgzhn.nl/

[7] Zie: http://www.monitorwzw.nl/

[8] Zie: http://www.monitorwzw.nl/wonen_overzicht.php?menu=2&cbs=547&subreg=&zhn=&planning=true

[9] Vgl. http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1899&item_type=vraag_en_antwoord&item_id=168

In oktober van dit jaar riep PvdA voorman Job Cohen alle andere partijen op tot het "zonder taboes" met elkaar bediscussiëren van de problemen op de woningmarkt.[1] Hij stelde: "Onze woningmarkt is volledig vastgelopen. De bouw van dringend noodzakelijke nieuwe woningen komt hortend en stotend tot stilstand. Woningen voor (lage-) middeninkomens zijn in veel steden nauwelijks beschikbaar, er zijn te lange wachtlijsten voor betaalbare huurwoningen, de werkgelegenheid in de bouw neemt af, bouwbedrijven gaan failliet, steeds meer koopwoningen dreigen onverkoopbaar.....

Durven alle partijen met elkaar om tafel te gaan zitten om zonder taboes de problemen op de woningmarkt aan te pakken? Wij pleiten voor een doorbraak, het is tijd voor een Nationaal Woonakkoord." Op 16 november l.l. werd door een meerderheid van de Eerste Kamer een motie de Boer (CU) aangenomen die met Cohen's voorstel voor een Nationaal Woningakkoord sterke gelijkenis vertoont.[2]

Zolang een integrale aanpak van de woningmarkt ontbreekt waarbij zowel naar de koop- als naar de huurkant gekeken wordt en de bouwproductie weer op gang wordt gebracht blijven sterke onevenwichtigheden bestaan en zadelen we toekomstige generaties met een enorm probleem op. Het huidige kabinetsbeleid waarbij alleen naar de huurkant gekeken wordt zal dan ook alleen maar tot een verergering van de bestaande problematiek leiden. Een van de voorbeelden daarvan is het al geruime tijd bestaande verschijnsel van de ‘scheefwoners'.

Wat zijn ‘scheefwoners'?

Er zijn verschillende definities van ‘scheefwonen', (kleine huishoudens die te grote woningen bewonen bijvoorbeeld)maar in het maatschappelijk debat over dit onderwerp staan financiën centraal en wordt vooral bedoeld dat er teveel mensen met een te hoog inkomen goedkope sociale huurwoningen bewonen waarvoor die niet bedoeld zijn. Dat komt vooral doordat mensen weliswaar bij de start van de huur van hun huis wat inkomen betreft behoorden tot de doelgroep waarvoor sociale woningbouw bestemd is (waar verschillende definities van zijn), maar in de loop van hun leven in inkomen zodanig zijn gegroeid dat zij buiten de doelgroep vallen. In bedragen van inkomen gemeten zijn er ook verschillende ‘scheefwoon' definities, we komen hier zo op terug. Hoe ook gedefinieerd, de suggestie wordt met regelmaat gedaan dat een oplossing voor het huidige tekort aan sociale huurwoningen zou zijn om een einde aan het scheefwonen te maken.

Waar hebben we het bij de doelgroep van sociale woningbouw over qua maximum inkomen?

Het is al opgemerkt, er zijn verschillende definities van de doelgroep van sociale woningen (en daarmee van de woningcorporaties): de oudste definitie is dat de doelgroep in aanmerking moet komen voor huurtoeslag (in de volksmond nog steeds huursubsidie). Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de huur niet hoger zijn dan de huurliberalisatiegrens (tot 1 januari 2011 is dat € 647,53 per maand en helemaal precies voor jongeren tot 23 jaar € 357,37 per maand). Bovendien moet het inkomen per huishouden niet hoger zijn dan € 29.125 per jaar voor meerpersoons-huishoudens of € 21.450 per jaar voor eenpersoonshuishoudens. Even het landelijke beeld: van de Nederlandse huishoudens in 2009 viel 27% in deze categorie. De nieuwste definitie (afgeleid van de Europese regelgeving) is dat de doelgroep bestaat uit huishoudens met een maximum inkomen van € 33.000 per jaar. (de zgn. toewijzingsgrens voor vrijkomende sociale huurwoningen). De laatste grens ligt overigens ongeveer op het modale inkomen (€ 32.500) Afhankelijk van de definitie vallen dus huishoudens met een inkomen boven de € 29.125 of € 33.000 buiten de doelgroep voor sociale woningen. Aangezien het waarschijnlijk is dat de markt de richting op zal bewegen van de begrenzing zoals die door de Europese regelgeving is aangegeven hanteren wij als definitiegrens de € 33.000 jaarlijks inkomen van het huishouden.

Conclusie: ‘scheefwoners' zijn huishoudens met een inkomen boven € 33.000 die een sociale huurwoning met een maandhuur van minder dan € 647,53 per maand bewonen.

Is het ‘scheefwonen' een probleem, waarom bestaat het en wat kun je er aan doen?

RIGO Research en Advies heeft in opdracht van de gemeente Leiden in september van dit jaar het rapport uitgebracht  Scheefwonen in Leiden, Achtergronden, oorzaken en oplossingen. In dat rapport wordt aangegeven dat de kans op scheefwonen in het algemeen groter is naarmate de woningmarkt meer gespannen is. Ook is de samenstelling van de woningvoorraad van groot belang: als er weinig mogelijkheden zijn om vanuit een goedkope huurwoning naar een duurdere huurwoning of een koopwoning te verhuizen, hebben zittende bewoners de geneigdheid te blijven zitten. Dat blijven zitten komt voor een groot deel voort uit het niet hebben van een alternatief. Men kan gewoonweg niet anders. Dat is niet meer dan een kwestie van simpel rekenen:

Met een inkomen tot de Europese toewijzingsgrens van € 33.000 kun je maximaal ongeveer een hypotheek van € 145.000 verkrijgen waarmee een nieuwbouwwoning van ca. € 135.000 of een bestaande woning van ca. € 130.000 kan worden aangeschaft en voor die bedragen is in de Randstad simpelweg geen woning verkrijgbaar.[3] Het rapport concludeert dan ook dat voor het kunnen kopen zonder aanzienlijk eigen vermogen van een koopwoning tenminste een inkomen nodig is dat € 10,000 ligt boven de toewijzingsgrens van € 33.000.[4]

Dat betekent grofweg dat in de Randstad de inkomensgroep tussen €33.000 en € 43.000 geen keus heeft dan te blijven scheefwonen totdat het voldoende gespaard heeft om een huis te kopen.

Welk percentage sociale huurwoningen is bezet door ‘scheefwoners' met een inkomen per huishouden boven € 33.000 per jaar? Dat is landelijk 19% en in Leiden 24%.[5] En als je rekening houdt met de "hypotheekgrens" van € 43.000 dan worden er landelijk 14% van de sociale woningen door huishoudens bewoond waarvan het inkomen hoger dan die grens ligt en in Leiden 18%. Het rapport concludeert dat Leiden niet erg afwijkt wat ‘scheefwonen' betreft van het landelijk gemiddelde. Uit het onderzoek blijkt dat het voor vooral de lage middeninkomens (boven de € 33.000 inkomen per huishouden per jaar) niet mee valt om een alternatief te vinden voor een sociale huurwoning: de woningvoorraad is te eenzijdig samengesteld en prijzen liggen in deze regio simpelweg te hoog: voor de gemiddelde prijs van een koopwoning in Leiden in 2009 van €247.000 heb je, om dit hypothecair te financieren, een inkomen per huishouden nodig van tenminste € 55.000 per jaar.[6] Met andere woorden in de woningvoorraad ontbreekt vooral het kwalitatief hoogwaardige middensegment.

Als je scheefwonen met andere woorden een probleem vindt of de beëindiging daarvan als mogelijkheid ziet om in het tekort aan sociale huurwoningen te voorzien dan kun je niet met het alleen maar kijken naar de huurmarkt of het de sociale huurwoningen uitduwen van ‘scheefwoners' volstaan om dit op te lossen. Ook dat pleit voor de door Job Cohen voorgestane aanpak.

De PvdA vindt ‘scheefwonen' op zich ongewenst maar niet in alle gevallen een probleem: in sommige wijken is het juist nastrevenswaard dat ze een gemengde samenstelling hebben om bijvoorbeeld segregatie in het onderwijs te voorkomen. Daarom staat in het PvdA programma dat scheefwonen weliswaar moet worden tegengegaan maar dat het aanvaardbaar is daar waar het sociaaleconomisch zwakke wijken betreft.

Wat is dan wel een oplossing om ‘scheefwonen' veel meer dan tot nu toe tegen te gaan? Zoals onder meer de PvdA bepleit: door een fundamentele herziening van de gehele woningmarkt, zowel huur als koop en daarnaast ook en vooral stevig bouwen, met name in de Randstad, en ook in Leiderdorp. Het rapport is daar helder over: "Nieuwbouw van woningen is hèt instrument om meer dynamiek op de woningmarkt te krijgen, inclusief het in beweging krijgen van goedkoop scheefwoners."[7] Wat je dan bouwen moet is afhankelijk van de plaatselijke woningvoorraad en de verhuisketens die je plaatselijk op gang kunt brengen. We hebben in Leiderdorp in het recente verleden in dit opzicht goede resultaten geboekt met het bouwen voor senioren, waardoor doorstroming ontstond die in feite alle groepen woningzoekenden, ook starters, erg hielp.

Wat moeten we bouwen in Leiderdorp?

 We zullen op onze discussie avond van 26 januari a.s. Jan de Vries, directeur-bestuurder van Rijnhart Wonen vragen ons inzicht te geven in de bestaande scheefwoon omvang in Leiderdorp en wat hij in de situatie van Leiderdorp de beste woningbouwaanpak vindt (welke woningen moeten worden gebouwd) om ‘scheefwonen' tegen te gaan.

[1] Zie http://nu.pvda.nl/standpunten/wijken/Wonen.html

[2] Zie: http://www.eerstekamer.nl/nieuws/20101116/eerste_kamer_vraagt_kabinet_om

[3] RIGO Research en advies, Scheefwonen in Leiden, Achtergronden, oorzaken en oplossingen, september 2010, p. 19. Een en ander is gebaseerd op zgn. financieringslasttabellen van het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting)die doorwerken in de hypotheeknormen van de Nationale Hypotheek Garantie. Overigens: in deze maximale berekening wordt dus al uitgegaan van een hypotheek die 4,7 x het bruto jaarinkomen bedraagt, wat nog maar ca. 15 jaar geleden als onverantwoord zou zijn bestempeld.

[4]Zie idem p.6

[5] Zie idem p. 27

[6] Zie idem p. 43

[7] Zie idem p. 12

De huidige prestatie afspraken tussen de gemeente Leiderdorp  en Rijnhart Wonen zijn bleek, bloedeloos en ambitieloos vooral waar het de nieuwbouwafspraken betreft. Het is dringend noodzakelijk tot een andere samenwerking tussen Rijnhart Wonen en de gemeente Leiderdorp te komen waarin de maatschappelijke sturing goed wordt geregeld: daadwerkelijk partnerschap op basis van een voor wat ons betreft ambitieus woningbouwprogramma. Afstemming met de gemeente Zoeterwoude moet meer dan nu het geval is gaan plaatsvinden.

 Wat niet te doen: ruimte voor de woningcorporatie beperken

Op 23 september van dit jaar publiceerde de Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling (RMO) het briefadvies "Terug naar de Basis". [1] De RMO gaf daar o.m. voor woningcorporaties aan dat zij kampen met de vraag ‘van wie ze zijn': van de bestuurders, de overheid, de klanten, de samenleving? De RMO geeft in het advies aan dat voor maatschappelijke ondernemingen als woningcorporaties de klanten op de eerste plaats moeten staan.

Nu is voor woningcorporaties de gerichtheid op, het raadplegen van en het voortdurend in gesprek zijn met belanghebbenden (vooral de ‘klanten', de huurders) inmiddels dagelijkse praktijk. Niet alleen omdat dit een wettelijke plicht is: in het WOHV (de nieuwe Wet op het Overleg Huurders Verhuurder, ook wel de ‘Overlegwet') is het recht van huurders op informatie, overleg en advies over vrijwel alle onderwerpen die voor hen rechtstreeks van belang zijn immers formeel vastgelegd. Maar woningcorporaties stellen de huurders, in alles wat ze doen of laten steeds meer centraal. Rijnhart Wonen heeft als uitgangspunt: "Wij werken niet voor onszelf, maar voor onze bewoners en onze klanten. Zij moeten ons kunnen begrijpen en zij mogen ons dus ook volgen en waar het nodig is bekritiseren. Rijnhart Wonen wil voor haar klanten en partners een open, transparante organisatie zijn."[2]

Wat de gemeente (in lijn met wat de RMO adviseert) niet moet doen is op de stoel van de corporatie gaan zitten en in detail zich bezighouden met wat de corporatie moet doen. Integendeel, in beginsel moet de gemeente Leiderdorp vanuit een positie van vertrouwen handelen en Rijnhart Wonen vooral ruimte laten. Vertrouwen, omdat de corporatie nu eenmaal veel beter in staat is dan een gemeente om wensen en verlangens van bewoners/huurders in kaart te brengen en daar actief op in te spelen. Vertrouwen op het vakmanschap van de corporatie dus. Vertrouwen op het vermogen van de corporatie om ‘volkshuisvestelijk' ook in behoeften van degenen te voorzien die nog geen huurder zijn. Een vertrouwen tenslotte, dat voor wat de PvdA Leiderdorp betreft, Rijnhart Wonen op grond van wat dit jaar in gang is gezet weer volledig waard is en dat overigens een kritisch volgen vanuit echte belangstelling en een gedeeld doel niet in de weg staat. Woningcorporaties hebben als maatschappelijke ondernemingen behoefte om het eigen presteren van een maatschappelijk oordeel voorzien te krijgen. Dat gaat dus verder dan verantwoording tegenover en overleg met ‘stakeholders'. Die vertegenwoordigen immers een speciaal belang en maatschappelijk gezien is er ook behoefte aan borging van het algemeen belang. Wat geconstateerd kan worden is dat er veel aandacht uitgaat naar de behartiging van de belangen van de ‘belanghouders', maar dat de maatschappelijke sturing in Leiderdorp stiefmoederlijk wordt bedeeld. Daar is vooral de gemeente Leiderdorp verantwoordelijk voor.

Wat wel te doen: ontwikkeling van partnerschap; afstemming met Zoeterwoude

De gemeente en de woningcorporatie hebben elkaar nodig om tot leefbare buurten te komen en in de behoefte aan volkshuisvesting te voorzien. Nog meer dan in het verleden is partnerschap tussen gemeente en woningcorporatie eerste vereiste. Dat vergt in Leiderdorp echt een andere manier van samenwerken. Dat moet tot uiting komen in de prestatieafspraken tussen gemeente en Rijnhart Wonen, maar vooral ook in daadwerkelijk partnerschap bij de uitvoering van projecten.  Ietwat demagogisch, maar niet onjuist, kun je stellen dat nu in Leiderdorp bezit van Rijnhart Wonen verkocht moet worden om in Zoeterwoude te kunnen bouwen.[3] Afstemming met Zoeterwoude ligt dan ook voor de hand. We gaan hier kort op in:

Prestatieafspraken.
In 2007 kwam de Vereniging Nederlandse Gemeenten met de studie Van Woonvisie tot Prestatieafspraken.[4]  Daarin werd gesteld: "Heel belangrijk is het om .....woningcorporaties het vertrouwen te geven dat zij in de gemeente een partner hebben die wil en kan samenwerken, ook echt ambitie heeft en vanuit diverse invalshoeken alles op alles wil zetten om het woonbeleid mee vorm te geven. Het moet de gemeente wat waard zijn om er met partijen als woningcorporaties wat van te maken. " Het VNG bepleit regievoering van de zijde van de gemeente op basis van gezag, waarbij de inhoud van de gemeentelijke woonvisie bepalend is. Die moet uitmonden in prestatie afspraken met de corporatie en vervolgens in actuele (bouw)projecten worden vertaald.

Voor gemeenten zoals Leiderdorp die deel uitmaken van Holland Rijnland is afgesproken dat niet een gemeentelijke maar de Regionale Woonvisie het "richtinggevende beleidskader voor corporaties en regiogemeenten"is. Prestatie afspraken tussen gemeente en woningcorporatie moeten dan ook in lijn met die Regionale Woonvisie worden opgesteld. De laatste keer dat dit werd gedaan was onder verantwoordelijkheid van Groen Links wethouder Maat in maart 2010 en dat heeft geleid tot een bleek, bloedeloos en ambitieloos stuk, vooral waar het de nieuwbouwafspraken betreft, dat wij als bijlage 1 integraal opnemen. Concrete nieuwe initiatieven staan er niet in, er wordt niet aangegeven waar de regionale woningbouwtaakstelling voor Leiderdorp moet worden gerealiseerd, de afspraken over een 2^e woon-zorgcomplex zijn vaag, er wordt niets geformuleerd over de toekomst van Rijnhart Wonen complexen als Brittenburg en Pinksterbloem, er wordt niet gezamenlijk gekeken naar het Willem-Alexanderlaan gebied, en zo kunnen we nog wel even doorgaan. Het is te betreuren dat aan de totstandkoming van deze afspraken niet een brede discussie is voorafgegaan. De Partij van de Arbeid beoogt door woningbouw nadrukkelijk op de agenda te zetten een publiek debat te ontketenen dat uiteindelijk leiden moet tot meerjaren prestatieafspraken die de urgente woningbouw onderwerpen regelen.

Daadwerkelijk partnerschap.
In eerdere afleveringen (3 & 4) gingen we in op de financiële klem van corporaties, en Rijnhart Wonen in het bijzonder. Op 7 december l.l. heeft de branchevereniging van de wooncorporaties, Aedes, zijn jaarlijkse bedrijfstakinformatie gepubliceerd en blijkt de corporatiesector in zijn geheel in 2009 een verlies te hebben geleden van ca. € 480 miljoen, ondanks bedrijfskostenreductie acties van € 264 miljoen.[5] Let wel: dit is nog voordat de effecten van het beleid van het kabinet Rutte doorwerken. Dit levert een geweldige druk tot kostenreductie op. Naast de interne kosten van corporaties wordt er vooral gekeken naar de reductie van kosten in het bouwproces. Men concentreert zich daarbij vooral op de zgn. ‘faalkosten', die volgens Deloitte tussen de 5 à 35% van de opdrachtwaarde kunnen bedragen.[6] Kernbegrip daar is ketensamenwerking, ook wel ketenintegratie. Het accent lag daar eerst vooral bij bouwopdrachtgevers en opdrachtnemers. [7] Duidelijk is echter dat ook gemeenten daar veel aan kunnen bijdragen. Een voorbeeld is Rotterdam. Onder leiding van de PvdA wethouder Hamit Karakus stapte de gemeente Rotterdam als eerste gemeente in een pilotproject voor ketensamenwerking in de bouw, met de woningcorporatie Com.Wonen en aannemer Dura-Vermeer. Door in een vroeg stadium betrokken te zijn in het bouwproces wordt tijd en geld bespaard in het vergunningverlening proces. [8] Daarbij blijft het niet: de bedoeling is dat dit partnerschap wordt uitgebreid naar ruimtelijke ordening, stedenbouw en gronduitgifte. Wij roepen de gemeente Leiderdorp op dit voorbeeld te volgen.

Afstemming met Zoeterwoude.
Rijnhart Wonen opereert in Leiderdorp en Zoeterwoude. Nu de financiële situatie van Rijnhart Wonen tot keuzes noopt en besluiten van de ene gemeente gevolgen kunnen hebben voor projecten in de andere (zie noot 3) ligt het voor de hand te komen tot afstemming tussen de gemeente Leiderdorp en de gemeente Zoeterwoude waar het de totstandkoming van prestatie afspraken betreft. De PvdA Leiderdorp zal zijn standpunten op het gebied van woningbouw en de te maken prestatieafspraken in ieder geval bespreken met Progressief Zoeterwoude, en roept andere Leiderdorpse partijen met partijgenoten in Zoeterwoude op datzelfde te doen.

[1] Zie: http://www.adviesorgaan-rmo.nl/publicaties/adviezen/2010/1390/

[2] Zie: http://www.rijnhartwonen.nl/RijnhartWonen/public/download/Beleidsplan%20Rijhart%20Wonen-14.pdf, §3.2.5. van het beleidsplan Rijnhart Wonen 2009 - 2013

[3] Het demagogische zit er in dat het vooral Leiderdorpse projecten zijn geweest (Schansen en Dreven en de Ommedijk) die Rijnhart Wonen in een financieel kwetsbare positie hebben gebracht en nu nopen tot verkopen. De gemeente Leiderdorp overwoog om niet mee te werken aan een splitsingsverzoek van Rijnhart Wonen van appartementen (wat nodig is om ze te kunnen verkopen) en dat zou wel degelijk op Zoeterwoudse projecten van negatieve invloed zijn. Uiteindelijk is het splitsingsverzoek in december 2010 gehonoreerd.

[4] Zie: http://www.vng.nl/Documenten/Extranet/Fei/WenE/Handreiking_woonvisie.pdf

[5] Zie: http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/persberichten/2010/Corporaties-draaien-opnieuw-miljoenenverlies.xml

[6] Zie: http://www.deloitte.com/view/nl_NL/nl/branches/real-estate/bouw-en-toelevering/Ketensamenwerking/index.htm  Een van de voorbeelden had een reductie van 12% bouwkosten tot gevolg: "Dura Vermeer en woningcorporatie Com•wonen in Rotterdam hebben in de praktijk bewezen dat nieuwe woningen meer dan 12% onder budget kunnen worden gebouwd, met een circa 6 weken snellere oplevering dan gepland. Daarbij is een eenderde van de woningen opgeleverd met nul-opleverpunten en de overige tweederde met maximaal drie opleverpunten.", in zijn breedste vorm onderling kennis en ervaring kan uitwisselen, maar ook met opdrachtgevers en kennisinstellingen. De initiatiefnemers zijn Rijkswaterstaat, de Rijksgebouwendienst, Aedes, Bouwend Nederland, NLingenieurs en Uneto-VNI.

[8] Zie: http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier-bouwen/opdrachtgeverschap/Rotterdam-stapt-in-ketensamenwerking.xml?month=1

De VVD heeft het goed gedaan; aan hen de nobele taak een nieuwe coalitie te vormen; ik lees op diverse sites dat men heil ziet in de VVD in combinatie met D'66 en BBL. Dat laat ik graag aan anderen over; ik zal daar geen mening over geven net zo goed als ik niet zal verhalen uit de gesprekken met individuele politieke collega's uit die partijen; het zal in ieder geval nog een dobber worden. Voor mij is in ieder geval een ding duidelijk; wij hebben samen met onze collega's in de coalitie onze best gedaan; er is veel gerealiseerd en onze wethouder heeft zijn portefeuille beheerd zoals dat in het bedrijfsleven op de juiste waarde wordt geschat met prima resultaten. Niet iedereen kan dat goed inschatten!

En mijn verwachtingen zijn dat het puinruimen kan beginnen over 4 jaar; daar zijn wij goed in. Ik ga de komende 4 jaar als betrokken commissielid verder en zal af en toe eens heerlijk achteroverleunen. Ik zie al zaken op me afkomen: geen woningen meer erbij in Leiderdorp; starters en jongeren rennen weg uit het dorp; sluiting van het zwembad; openbaar vervoer ter ziele; een steeds leger wordende Baanderij; meer files in het dorp, een leeg Wooon, dus meer verkeersbewegingen naar andere steden waar je wel nog kunt shoppen; een leger wordende Winkelhof; het niet kunnen......ach ik zal maar stoppen!

Ik heb 8 jaar raad met veel plezier gedaan in een uitstekend op elkaar ingespeelde fractie. De PvdA  is klaar om ten dienste te blijven van ons mooie dorp met haar inwoners.

Ik wens u allen sterkte de komende jaren!!

groet

Inwoner Bart